Doğru Değerleme; Yatırımda İlk Adımdır!

Gayrimenkul sektörünün temel taşlarından biri olan değerleme (ekspertiz) süreci, hem yatırımcılar hem de finans kuruluşları için büyük önem taşımaktadır. Değerleme hizmetleri, taşınmazların gerçek piyasa değerlerinin objektif kriterlerle belirlenmesini sağlar ve değeri oluş turan çevresel, yapısal, hukuki pek çok faktörü de ortaya koyar. 27 yılı aşkın mesleki yolculuğunda sayısız projelere imza atan Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LİDEBİR) Yönetim Kurulu Baş kanı ve Makro Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Yönetici Ortağı Ayşe Evcin ile sektörün dünden bugüne gelişimini konuştuk. Evcin, özellik le bireylerin tek seferlik yatırımlardan, finans sektörünün dev ölçekli projelerine kadar, hangi alanlarda ekspertiz raporunun kullanılacağını çarpıcı örneklerle dile getiriyor. Aynı zamanda sektörün yasal altyapısını, değerlemenin görünmeyen yönlerini ve LİDEBİR çatısı altındaki hedeflerini dile getiren Evcin; ”Gayrimenkul dünyasında doğru kararlar almanın ilk adımı değerleme raporu almaktır.” diyor. Evcin, değerleme süreçlerinin nasıl işlediğini, hangi standartlara dayandığını ve bu alanda dikkat edilmesi gereken hususları detayları ile Ankara Life Dergisine anlattı.
Türkiye’de gayrimenkul değerleme sektörünün gelişimine yön ve ren isimlerdensiniz, sizce ‘Gayrimenkul Değerlemesi’ nedir?
Kitabi tabirle; ‘bir taşınmazın, herhangi bir zaman dilimindeki değerinin belirli yöntemler kullanılarak tespit edilmesi işlemidir’ diyebiliriz. Bu değer takdiri özellikle bazı taşınmaz davalarında ihtiyaç duyulduğu şekliyle geçmişe dönük olduğu gibi, güncel veya geleceğe dönük bir tahmin de olabilmektedir.

Sizce neden değerlemeye ihtiyaç duyarız?
Öncelikli olarak, tek bir değer tanımının olmadığını belirtmek isterim. Öyle ki bizim müşterilerimize sorduğumuz ilk sorular: ‘Hangi değere, ne için ihtiyaç duyuyorsunuz?’ Örneğin; ihtiyacınız olan, uluslararası değerleme standartlarında belirtildiği şekliyle adil değer, piyasa değeri, sinerji değeri veya piyasa kirası mıdır? şeklindedir. Böylelikle raporun nerede ve ne amaçla kullanılacağı, değerleme uzmanının yaklaşımı, nihai olarak kullandığı yöntemler ve değer de değişiklik gösterir. Genelde en çok ihtiyacımız olan piyasa değeri olup basiretli bir alıcı ile satıcının, belli bir pazarlama süresi sonunda ve herhangi bir baskı altında kalmadan, almaya ve satmaya karar verecekleri muhtemel değerdir. Bununla birlikte, literatürde olmayan ancak ülkemizdeki uzmanların raporlarında sıkça kullandığı ‘yasal değer’ ve ‘mevcut değer’ tanımları vardır. Bu mevcut değer tanımı, “Yerinde projesine ve ruhsatına aykırı şekilde yapılmış değişikliklerin/imalatların gayrimenkulün değerinde oluşturduğu değer artışı veya değer kaybını’’ ifade eder ve zaman içinde özellikle teminat değerlemeleri için ortaya çıkmıştır.
Anladığım kadarıyla hazırlanan rapor sadece bir ‘Değer’den ibaret değil?
Aslında bakarsanız, bizlerin hazırladığı raporların kendisi başlı başına bir ‘Değer’dir. Öyle ki en basit çalışma dosyasının içinde bile birkaç günlük emek ve bir ekip çalışması bulunur. Çalışmanın içinde, o taşınmaz veya taşınmazlarla ilgili pek çok önemli bilgi yer alır. Yapılan tespitler ve ölçümlerle, konu mülkün hâlihazırdaki durumu ortaya çıkar. Resmi kurumlarda yapılan inceleme ve araştırmalarla da hukuki ve resmi durum belirlenir. Bu veriler ışığında ise, konu mülkün değerinin ne olacağı başlı başına bir araştırma ve hesaplama konusu olur. Yani önce tespit, sonra değer.
Peki bu çalışma ülkemizde kim tarafından ve nasıl yapılıyor?
Yasal ve geçerli bir raporlama, SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından lisanslı uzmanlar ve kullanılacağı yere göre de yine SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından hazırlanmaktadır. Bu değerleme şirketleri, SPK tebliği ile belirlenen çerçevede kurulup sıkı denetimlerden geçtikten sonra listeye alınma ya hak kazanır. Diğer yandan değerleme uzmanı olmak için de zorlu bir süreç olan sınavla lisans alma yeterli değildir. Bir değerleme kuruluşunda ve başka bir SPK lisanslı uzman eşliğinde, uzman yardımcısı statüsünde en az 3 yıllık bir deneyim kazanması gerekir.
Sektörde uzun yıllar yönetici olarak çalışan bir değerleme uzmanısınız. Sizce Gayrimenkul Değerleme mesleği ülkemizde; ne zaman ve nasıl bir düzenlenme ile başladı?
Mesleğimizle ilgili ilk ciddi yasal düzelmeler SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından yapıldı. 12.08.2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmî Gazetede yayımlanan Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ ile değerleme şirketlerinin kuruluşu ve değerleme uzmanları ile ilgili çerçeve çizildi. Sadece SPK tarafından yetkilendirilen şirketler ve uzmanlar bu hizmeti verebilir hale getirildi.
Bu düzenlemeler sadece SPK ile mi sınırlı kaldı?
Hayır, kısa bir süre sonra, 19 Ekim 2005’te Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) da devreye girdi. Bankaların değerleme hizmeti alacağı kuruluşlara dair esasları belirleyen bir yönetmelik yayınlayarak bankalara hizmet vermek isteyen bir şirketin BDDK tarafından da yetkilendirilmesi sağlandı. Böylelikle bu yönetmelik ile BDDK tarafından bankaların değerleme hizmeti almaları ve bankalara değerleme hizmeti verecek kuruluşların yetkilendirilmesi ve faaliyetleri hakkında yönetmelik kapsamında 2. bir yetkilendirme prosedürü oluşturuldu. Ülkemiz de finans kuruluşlarına hizmet vermek isteyen bir şirket için hem SPK hem de BDDK tarafından listeye alınması şartı oluşturuldu.
Yıldız Teknik Üniversitesi Harita Mühendisliği bölümü mezunusunuz ve 27 yılı aşkın mesleki yolculuğunuzda sayısız projeye imza atmış bir değerleme uzmanı ve yöneticisiniz. “Taşınmaz Mal Değerlemesi” sektörünü seçiminiz nasıl gelişti, üniversiteye girmeden önce düşündüğünüz bir bölüm müydü?
Eğitim süresi içinde hep bu mühendisliğin hangi alanında çalışabileceğimi düşünüp analiz ettim. Son sınıftayken, bu alanda kendisinin de bir ki tabı olan rahmetli Prof. Dr. Ahmet Açlar hocamı zın verdiği ‘Taşınmaz Mal Değerlemesi’ dersi ilgi mi çekti ve mezun olduktan kısa bir süre sonra bu alanda çalışmaya başladım. Yaklaşık 27 yıldır da bu sektörün pek çok kademesinde keyif ve sevgiyle çalışıyorum.
Bir taşınmazın değerini belirlerken en önemli kriterler nelerdir ve bu kriterler zamanla nasıl değişim gösterir?
Uzmanın bir taşınmazın değerini belirlemesinde; konum, imar durumu, yapı özellikleri, çevresel etkenler başta olmak üzere pek çok faktör önemli rol oynar. Ayrıca ekonomik koşullar, mevzuat ve vergi rejimlerindeki değişiklikler, sosyal faktörler, demografik yapı, depremsellik gibi dışsal etkenler de zaman içinde bu kriterleri etkileyici sebepler arasında yer alır.
Bir taşınmazın değerini belirlemede hangi yöntemleri kullanıyorsunuz? Karşılaştırma, gelir ve maliyet yöntemlerinin hangi durumlarda tercih edildiğini açıklayabilir misiniz?
Bu saydıklarınız değerlemede temel yaklaşımlar, bu yaklaşımların pek çok alt başlığı da raporlamalarımızda kullanılmakta. Bununla birlikte 3 ana yöntemin de kullanılması ve çıkan sonuçların uyumlulaştırılmasıen güzelidir. Ancak her yöntem, her taşınmaz tipi için uygulanabilir değildir, mesela arsa değerlemesinde maliyet yöntemi uygulanamazken, dağ başındaki bir çiftlik evinin değerlemesi için en uygun yöntem maliyet yönetimidir. Değerleme uzmanı gayrimenkulün tipine ve çalışma amacına göre uygun yöntemi veya yöntemleri kendisi belirler.
Değerleme çalışması yapılan gayrimenkulün bulunduğu bölgede imar planlarındaki değişiklikler taşınmaz değerini nasıl etkiliyor, değerlemede nasıl hesaba katılıyor?
Bu sorunun cevabı aslında çok geniş ve kırılımlı. Çok özet cevap vermek gerekirse, bir parselin yapılaşma koşullarının değişmesi veya böl gede yeni bir imar planı çalışmasının yapılması taşınmazın değerini olumlu anlamda da olumsuz anlamda da etkileyebilir. Bunun için ilgili imar durumunun detaylı bir şekilde incelenerek gerekli hesaplamaların yapılması gerekir.
Makroekonomik gelişmeler (faiz oranları, enflasyon, döviz kuru vb.) taşınmaz değerine nasıl yansır?
Hem ülkemizde hem de dünyada kredi olanaklarına erişim imkanının artması talebi arttırdığı için taşınmaz değerlerinin de artmasına neden olur. Bunun tam tersi durumlarda ise taşınmaz pi yasasının durağanlaştığını görürüz. Enflasyonun yükselmesi taşınmazların etiket fiyatlarını her ne kadar yükseltse de şu anda ülkemizde olduğu gibi reel yükselişin aynı oranda gerçekleşeceği anlamına gelmez. Enflasyonist ortamlarda reel gayrimenkul fiyatları düşey veya yatay seyredebilir.
Siz, bir evin veya arsanın değerli olduğunu nasıl anlarsınız?
“Değeri oluşturan ana kriter nedir?” dendiği zaman her gayrimenkul uzmanı aynı cevabı verecektir: Lokasyon, lokasyon, lokasyon. Bunu imar koşulları, yapısal ve çevresel vb. birçok faktör izler. Fiyat artış azalışlarının barometresi ise arz talep dengesidir. Talep artarsafiyat da artar, talep düşerse fiyat da düşecektir.
Farklı değer tanımları var dediniz, buradan raporların da farklı amaçlar için hazırlandığını anlıyoruz. Değerleme raporlarının veya değerlemenin kullanıldığı alanlar için bize birkaç örnek verebilir misiniz?
Değerleme kuruluşları, dünyada olduğu gibi ülkemizde de en çok finans sektörü için rapor hazırlar. Buradaki amaç, öncelikle ticari işlemlerde sağlıklı bir kredilendirme yapmak için teminat olarak gösterilen gayrimenkulün durumunu ortaya koymak, riskleri hesaplamak ve kredi karşılığı değerini görmektir. Mortgage (konut kredisi) işlemlerinde ise, vatandaşın alacağı taşınmaz için yine doğru kredilendirmeyi sağlamaktır. Bunların dışında, değerleme raporları şirket ayrılma/birleşmelerinde, halka açık işlem gören şirketlerin varlık hesaplamalarında,gayrimenkul yatırım fonlarında, davalarda, kamusal teminat işlemle rinde, alım-satım işlerinde, proje geliştirme ve fizibilite çalışmalarında, bir taşınmazı en etkin ve verimli kullanıma eriştiren değerin tespitinde olmak üzere pek çok alanda kullanılmaktadır.
Bu saydıklarınız genelde kurumsal işlemler için, peki ben vatandaş olarak alacağım veya satacağım bir taşınmaz için rapor ha zırlatabilir miyim?
Elbette, bugün nasıl araç alım satımı esnasında en az bir eksper raporu alıyorsanız, SPK listesinde yer alan bir değerleme kuruluşuna başvurarak istediğiniz bir taşınmaz için rapor hazırlatabilirsiniz. Burapor, sizin belki hayatınızda bir kereyapacağınız gayrimenkul yatırımı için çok ama çok önemli olabilir. Bir taşın mazı alırken, sizin görmediğiniz, bilemediğiniz veya hesaplayamayacağınız pek çok risk olabilir. Örneğin, geçenler de bir haber kanalında dikkatimi çeken bir durumu paylaşayım: Katta iki daire den birisi, diğer dairenin kendisine ait olan bir odayı kullandığı gerekçesiyle bir gece duvarı yıkıp odayı kendi dairesine katmış. Vatandaş diyor ki, ‘Bu oda projesine göre benim, yasal olarak benim hakkım’, diğeri de diyor ki, ‘Bu rayı satın alırken bize 2+1 diye sattılar, ben şimdi kimden hesap soracağım?’ Aslında burada çok basit bir ekspertiz raporuyla tespit edilebilecek bir durum var. Bununla birlikte, parselin imar durumu, yola veya yeşil alan terki var mı, bölge riskli alan ilan edilmiş mi, projesi ne aykırı imalatlar var mı, binada yıkım veya para cezaları var mı, taşınmazın tapu kaydı üzerinde değerini kısıtlayan herhangi bir takyidat var mı, bölgede gayrimenkulün değerini olumlu veya olumsuz etkileyen unsurlar var mı, aldığınız veya sattığınız değer doğru mu? Bu ve bunun gibi pek çok sorunun cevabını bu raporlarda bulabilirsiniz. Bazen müşterilerimiz, ‘Ben yeni bir site den sıfır bina alıyorum, hiçbir problemi olamaz’ gibi düşüncelerle geliyor, ama bakıyorsunuz, müteahhit daireleri karıştırmış ve projesinde başka bir daireyi tapuda satın alıyorsunuz. Daha sonra ise trampa işlemleri ile uğraşmak zorunda kalıyorsunuz. O yüzden biz diyoruz ki, gayrimenkul yatırımları bedelli yüksek ve riskli yatırımlardır. Öncesinde, SPK tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşa mutlaka bir rapor hazırlatın.
Ekspertiz raporu yalnızca ev alırken mi gerekiyor? Peki ya kira sözleşmeleri için de ekspertiz raporu alınmalı mı?
Genellikle insanlar ekspertiz raporlarını sadece alım-satım işlemlerin de düşünür, ama aslında kiralama işlemleri için de büyük fayda sağlayabilir. Özellikle ticari mülklerde, kira bedelinin adil olup olmadığı, mülkün gelecekteki potansiyeli, çevre faktörleri gibi detaylar da ekspertiz raporlarıyla netleşir. Bu raporlar, kiracı ve kiralayan arasında olası anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olabilir.
Halk arasında “ekspertiz raporu sadece bankalar için önemli” gibi bir düşünce yaygın, sizce banka dışında da ekspertiz raporu almak neden önemli?
Bu çok yaygın bir yanlış anlamadır. Evet, bankalar kredi verirken ekspertiz raporu talep eder, ancak bu rapor yalnızca bankaların risklerini ölçmesi için değil, aynı zamanda gayrimenkulün gerçek değerinin bilinmesi için de önemlidir. Öyle ki doğru rapor, satıcıyla pazarlık yapılırken mülkün gerçek değerinin öğrenilmesini sağlarken, alıcının büyük bir maddi kayba uğrama riskini de orta dan kaldırır.
Eğer ekspertiz raporunda bir sorun tespit edilirse, bu sadece alıcıyı mı etkiler? Satıcılar bu rapordan nasıl faydalanabilir?
Ekspertiz raporu sadece alıcılar için değil, satıcılar için de ciddi bir gösterge niteliğindedir. Çünkü satıcı, gayrimenkulünün gerçek değeri hakkında daha doğru bilgi sahibi olur ve taşınmazın mevcut durumuna göre fiyatlandırma yapabilir. Ayrıca, satıcı bir sorun olduğunu biliyorsa, bu durumu çözme yoluna giderek, satışta sorun yaşamak tan kaçınabilir. Bu, her iki taraf için de daha sağlıklı bir ticaretin gerçekleşmesini sağlar.
Ekspertiz raporu almak çok masraflı olabilir mi? Ger çekten buna değer mi?
Bir daire değerlemesi bir araç ekspertizinden -ödenen meblağ karşılaştırıldığında- hiç de daha masraflı değildir. Bununla birlikte aslında ekspertiz raporu almak büyük bir tasarruf sağlar. Çünkü bu rapor, evin gerçek değerini ve olası sorunları ortaya koyarak, size büyük bir finansal kayıp yaşama riskini ortadan kaldırır. Örneğin, bir konu tun dosyasında deprem hasar kaydı varsa ve bu durum ekspertiz raporuyla ortaya çıkarsa, alıcı buna göre bir fiyat indirimi talep edebilir ve alıcı böylelikle alma kararı gerçekleştiğinde rapor için ödediği rakamdan fazlasını tasarruf etmiş olur.
Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği Derneği (LİDEBİR) Yönetim Kurulu Başkanı olarak derneğin yaptıklarını, yapacaklarını ve hedefleri ile ilgili neler söylemek istersiniz?
6 Şubat 2007’de, o dönemde sektörde faaliyet gösteren ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) listesinde yer alan tüm değerleme kuruluşları tarafından oy birliği ile kuruldu. Derneğimizin en önemli amacı, sektörün uluslararası değerleme standartları doğrultusunda faaliyet göstererek güçlenmesine katkı sağlamak ve mesleğin gelişimi için çalışmaktır. Türkiye’nin değerleme alanındaki en eski ve köklü sivil toplum kuruluşu olarak hedefimiz; şirketlerimizin esas olarak sürdürülebilir ilkeler doğrultusunda, çevresel, sosyal ve yönetimsel çerçevede, etik ilkelere odaklanarak ve kurumsal hedefleri dikkate alarak, kamusal sorumluluğumuzun da bilinciyle devamlılığını ve başarısını sağlamaktır. Bu çerçevede çeşitli toplantılar, eğitimler ve organizasyonlar yapmak; sektörel analizler yapmak ve raporlar çıkarmak, faaliyetlerimizden bazılarıdır.